06.05.2026 | Fürschi Züri

Internationale Studien hegen grosse Vorbehalte gegenüber Regulierungen des Wohnungsmarktes

Seit 2021 kennt Basel-Stadt den sogenannten Wohnschutz. Seither sind Renovierungen, Abbrüche oder Umnutzungen von Wohnliegenschaften nur noch unter strikten Voraussetzungen zulässig. Wird ausnahmsweise eine Bewilligung erteilt, darf der Mietzins nur minimal erhöht werden. Die Folgen sind gravierend: Die Anzahl Baugesuche ging spürbar zurück (-76 Prozent) und das Gewerbe verzeichnet schmerzhafte Umsatzeinbussen.

Auch wenn der Basler Wohnschutz ein sehr weitgehendes Modell darstellt, so ist die Regulierung des Mietwohnungsmarkts weder ein neues Phänomen noch eine Schweizer Erfindung.

Zahlreiche Länder haben entsprechende Bestimmungen erlassen. Auffällig ist dabei eine Gemeinsamkeit: Fast immer war die Absicht, – Mieter in Zeiten akuter Krisen zu schützen – vielerorts rund um die beiden Weltkriege. Der wirtschaftlichen Verwerfungen, die mit den Krisenzeiten einhergingen, hätten die Mieter einseitig und unverhältnismässig unter Druck gesetzt, so die Befürworter der Regulierungen. Und fast ebenso oft bestanden die Regeln weiter, auch als sich die Verhältnisse seit Jahren wieder entspannt hatten.

Die Herangehensweisen waren und sind von Land zu Land unterschiedlich, aber ähnlich. Interessant ist daher, welche Effekte im Ausland beobachtet werden konnten.

MULTINATIONALE STUDIE

Eine vergleichende, multinationale Studie untersuchte, was passiert, wenn die Mieten bei Mieterwechsel weitehegend frei angepasst werden können, während eines laufenden Mietverhältnisses aber grundsätzlich nicht erhöht werden dürfen.

An erster Stellt verortet die Studie negative Auswirkungen auf die Gebäude. Es werde in der Summe weniger renoviert. Dies führe zu einer Verschlechterung des Zustands, im schlimmsten Fall zu einer Vernachlässigung, die zu Abriss und damit einem Rückgang des Wohnungsangebots führe.

Spannend auch der Blick auf das Verhalten der Parteien: So neigten die Vermieter dazu, den Anfangszins hochzuhalten, Mieter zu bevorzugen, die bald wieder gehen, und Unterhaltsarbeiten nur bei Mieterwechsel vorzunehmen. Die Mieter auf der anderen Seite hätten die Tendenz, länger in einer Wohnung zu verweilen, als wenn die der Mietzins nicht reguliert wäre.

Die Folge: Der bekannte Lock-in-Effekt. Mieter verbleiben in Wohnungen, die eigentlich gar nicht mehr ihren Bedürfnissen entsprechen, Wohnungssuchende bekunden dafür Mühe, eine passende Bleibe zu finden. Dies gehe laut Studie so weit, dass Mieter aufgrund der günstigen Wohnsituation Stellenangebote ungenutzt liessen, wenn diese einen Umzug erforderten.

ZWEI FALLBEISPIELE

CAMBRIDGE, MASSACHUSETTS

Eine andere Studie untersuchte die Auswirkungen von Mietpreiskontrollen auf den Wert der Liegenschaften in Cambridge, Massachusetts. Von 1970 bis 1994 unterlagen die Mietverhältnisse in Gebäuden, die vor 1969 errichtet wurden, einer strikten Preiskontrolle. Ebenso waren Abbruch oder Umnutzung einer Mietwohnung streng reguliert. 1995 fielen diese Auflagen weg, was eine Untersuchung der Entwicklung in der Folge ermöglichte. Da regulierte und nicht regulierte Wohngebäude oft unmittelbar nebeneinander lagen, waren die Effekte direkt vergleichbar.

Es war messbar, dass die Preise für regulierte Wohnungen während der Regulierung zwar 40 Prozent tiefer waren als für nicht regulierte. Es wurde aber auch festgestellt, dass die regulierten Liegenschaften in schlechterem Zustand waren. Da für Renovationen die Mieten nur ausnahmsweise erhöht werden durften, wurde weniger in den Unterhalt investiert.

Mit dem Wegfall der Regulierung änderten sich die Dinge deutlich: Der Zustand der Gebäude verbesserte sich.

SAN FRANCISCO, KALIFORNIEN

Interessant sind auch die Resultate einer Untersuchung für San Francisco aus dem Jahr 2019. 1979 führte die Stadt eine Preiskontrolle bei bestehenden Mietverhältnissen für alle existierenden Gebäude mit fünf oder mehr Wohnungen ein. Neubauten und kleinere Liegenschaften waren von der Regelung ausgenommen. 1994 wurde die Regelung auch auf kleinere, vor 1979 errichtete Gebäude ausgeweitet.

Die Studie kommt zur Erkenntnis, dass sich die Preiskontrolle je nach betrachtetem Zeitraum unterschiedlich ausgewirkt hat. In den ersten 5-10 Jahren nach Einführung der Regelung war die Wahrscheinlichkeit, dass die Mieter noch in ihrer angestammten Wohnung lebten, 3.5 Prozent höher als in den nicht regulierten Wohnungen.

Danach wandelte sich das Bild jedoch fundamental. Die Eigentümer suchten und fanden Wege, die reduzierten Ertragsmöglichkeiten nicht einfach hinzunehmen. So wurden zahlreiche Gebäude umgenutzt oder durch Neubauten ersetzt. Im Resultat gingen Mietwohnungen zu Gunsten von Eigentumswohnungen verloren. Ebenso wurden viele Wohnungen, wann immer ein Mieter auszog, aufwändig renoviert und in einer höheren Preisklasse neu vermietet.

In der Summe halten die Studienautoren fest: «Wenn wir all diese Punkte gemeinsam anschauen, so entsteht der Eindruck, die Mietpreiskontrolle habe zur Gentrifizierung von San Francisco beigetragen, genau das Gegenteil dessen, was beabsichtigt war. Indem neue Bewohner mit höherem Einkommen zuzogen und Minoritäten geschützt wurden, trug die Mietpreiskontrolle zu einer Zunahme der Ungleichheit in der Stadt bei.»

SKEPSIS FÜR ZÜRICH

Natürlich ist dies eine Auswahl, es könnten weitere Studien näher angeschaut und analysiert werden. Gemäss Christian Kraft, Professor an der Hochschule Luzern, zeigen jedoch zahlreiche internationale Studien, dass starke Regulierung in angespannten städtischen Wohnungsmärkten regelmässig unerwünschte Effekte auslösen. So gesehen decken sich die Basler Erfahrungen mit jenen anderer Städte.

Im Hinblick auf die kommende Wohnschutz-Abstimmung im Kanton Zürich vom 14. Juni 2026 muss daher davon ausgegangen werden, dass bei einer Annahme der Vorlage auch in Zürich einschneidende Nebeneffekte Tatsache werden. Denn das Grundproblem bliebe unverändert bestehen: Die Nachfrage übersteigt das Angebot.

Damit das Angebot mit der Nachfrage mithalten kann und der Kanton Zürich auch in Zukunft attraktiv bleibt zum Wohnen, braucht es dringend Rahmenbedingungen, die ein angemessenes Angebot an preiswerten Wohnungen ermöglichen. Das bedeutet insbesondere schlanke Planungsverfahren mit kurzen Bewilligungsfristen und eine bedarfsorientierte Entwicklung von Siedlungsgebieten.

Originalbeitrag Fürschi Züri