Mietzinsanpassungen wegen sinkendem Referenzzinssatz

Wird der Referenzzinssatz am 3. März 2025 um 0,25 Prozentpunkte auf 1,5 Prozent gesenkt, besteht nicht immer ein Anspruch auf eine Mietzinsreduktion wie eine Analyse von HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert zeigt. Der Mietzins muss nur gesenkt werden, wenn mit dem aktuellen Mietzins ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Bei einem Referenzzinssatz von 1,5 Prozent beträgt die zulässige Nettorendite 3,5 Prozent und die zulässige Bruttorendite 5 Prozent.

Bei neueren Mehrfamilienhäusern, sowie bei vermieteten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, liegt die Rendite oft unter der mietrechtlich zulässigen Höhe und es besteht kein Anspruch auf eine Mietzinsreduktion trotz gesunkenem Referenzzinssatz.

Wird ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung mit laufendem Mietverhältnis gekauft, wird die Rendite aus der Vermietung in der Regel deutlich unter der mietrechtlich zulässigen Bruttorendite von 5 Prozent liegen. Damit ist der neue Eigentümer berechtigt, solange der Kaufpreis nicht offensichtlich übersetzt war, den Mietzins zu erhöhen, auch wenn der Referenzzinssatz unverändert bleibt oder reduziert wird.

Ausführliche Fakten zu Renditen und Referenzzinssatz

Am Montag, 3. März 2025 wird der Referenzzinssatz auf 1,5 Prozent gesenkt und umgehend werden Mietzinssenkungen gefordert. Allerdings besteht eine Pflicht den Mietzins zu senken nur dann, wenn aus der Vermietung ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Bei einem Referenzzinssatz von 1,5 Prozent gelten eine Nettorendite von 3,5 Prozent und eine Bruttorendite von 5,0 Prozent als nicht missbräuchlich. Liegt die effektive Rendite darunter, muss der Mietzins nicht gesenkt werden.

Bruttorendite bei Mehrfamilienhäusern

Bei neuerstellten Mehrfamilienhäusern gingen die Bruttorenditen seit der Jahrtausendwende kontinuierlich zurück, wie die jährliche Umfrage bei 500 bis 1000 Immobilienexperten ergab. Mit einem Rückgang von 6,5 Prozent im Jahr 2001 auf aktuell durchschnittlich 3,5 Prozent hat sich die Rendite beinahe halbiert.

Abbildung Bruttorenditen

Stellt man der erzielten Bruttorendite die mietrechtlich zulässige Rendite gegenüber, welche beim aktuellen Referenzzinssatz 5,25 Prozent beträgt, lag die Bruttorendite seit 2008 jedes Jahr unter der mietrechtlich erlaubten Rendite. Im Durchschnitt war die Bruttorendite 1,14 Prozent unter der zulässigen Rendite, im Jahr 2024 betrug die Differenz 1,75 Prozent.

Abbildung Bruttorenditen Mehrfamilienhaus

Fazit zu Mietzinsanpassungen wegen sinkendem Referenzzinssatz

Wird der Referenzzinssatz am 3. März 2025 um 0,25 Prozentpunkte auf 1,5 Prozent gesenkt, besteht grundsätzlich ein Anspruch auf eine Mietzinsreduktion von 2,91 Prozent. Liegt die Brutto- bzw. Nettorendite unter der zulässigen Höhe von 5 bzw. 3,5 Prozent, wird mit dem aktuellen Mietzins kein übersetzter Ertrag erzielt und der Mietzins muss trotz gesunkenem Referenzzinssatz nicht gesenkt werden. Eine Analyse von HEV-Geschäftsführer Ralph Bauert zeigt, dass insbesondere bei neueren Mehrfamilienhäusern, sowie bei vermieteten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die Rendite oft unter der mietrechtlich zulässigen Höhe liegt und deswegen kein Anspruch auf eine Mietzinsreduktion besteht.

Wird ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung mit laufendem Mietverhältnis gekauft, wird die Rendite aus der Vermietung in der Regel deutlich unter der mietrechtlich zulässigen Bruttorendite von 5 Prozent liegen. Damit ist der neue Eigentümer berechtigt, solange der Kaufpreis nicht offensichtlich übersetzt war, den Mietzins zu erhöhen, auch wenn der Referenzzinssatz unverändert bleibt oder reduziert wird.

Zusätzliche Informationen

Den vollständigen Bericht und weitere Fakten und Informationen zu Mietzinsanpassungen wegen sinkendem Referenzzinssatz, gibt es im ausführlichen Artikel «Fakten zu Immobilienrenditen, Referenzzinssatz und Mietzinsanpassungen»: www.hev-winterthur.ch/artikel/fakten-zu-immobilienrenditen-referenzzinssatz-und-mietzinsanpassungen/

Ralph Bauert, Geschäftsführer HEV Region Winterthur, veröffentlicht 28.2.25