Immobilienpreise in Winterthur: Ursachen und Lösungen

Die Initiative «Wohnen für Alle» verlangt, dass sich die Stadt aktiv für bezahlbaren und hochwertigen Wohn- und Gewerberaum sowie für eine durchmischte Wohnbevölkerung in den Quartieren einsetzt. Ebenso soll gewährleistet werden, dass sich bis im Jahr 2040 mindestens ein Viertel aller Mietwohnungen im Eigentum von gemeinnützigen Wohnbauträgern befindet, die ohne Gewinnabsichten dem Prinzip der kostendeckenden Mieten verpflichtet sind. Diese Forderungen sind aber nicht alle umsetzbar, weshalb der Stadtrat einen gemässigten Gegenvorschlag ausgearbeitet hat (Stadt Winterthur, 2023). Wann und worüber schlussendlich genau abgestimmt wird ist unklar. Doch wie sieht die Situation in Winterthur aus und was haben staatliche Eingriffe zur Folge?

Die Immobilienpreise in Winterthur sind im landesweiten Vergleich enorm hoch, im kantonalen Vergleich allerdings nur leicht überdurchschnittlich. Ähnlich sieht es auch mit der Preisentwicklung aus: Die Preise von Immobilien sind im kantonalen Vergleich in den letzten Jahren unterdurchschnittlich angestiegen. Im Vergleich zur Schweiz sind die Immobilienpreise leicht überdurchschnittlich gestiegen. Die Lehrwohnungsquote in Winterthur ist im kantonalen und nationalen Vergleich enorm tief. Diese Zahlen sind in Grossstädten aufgrund des starken Bevölkerungswachstums und den hohen Standort Ratings von Immobilen keine grosse Überraschung. Dennoch sind im Winterthurer Immobilienmarkt einige Missstände zu beobachten, welche die Situation weiter verschärfen (UBS, Factsheet Immobilien Winterthur).  

Die mangelnde Bautätigkeit in Winterthur ist das zentrale Problem. Es darf die Frage gestellt werden, warum Investoren Winterthur schon jetzt meiden. Sowohl in der Region wie auch in der Stadt Winterthur gingen im kantonalen Vergleich nur wenige Baugesuche ein. Die Anzahl Baubewilligungen ist im kantonalen Vergleich sogar noch tiefer. Die Nachbargemeinden Winterthurs schneiden in beiden Bereichen deutlich besser ab als die Stadt.  Viele Wohnungen sind veraltet, weshalb auch der Anteil Wohnungen, die mit erneuerbaren Energien geheizt werden, im kantonalen und nationalen Vergleich seht tief ist. In Winterthur wird im nationalen Vergleich überdurchschnittlich in den Neubau von Immobilien investiert, wie es in einer Grossstadt Standard ist. Beunruhigend ist aber, dass Umbauinvestitionen in der Stadt Winterthur in den letzten Jahren teilweise unter dem nationalen Schnitt lagen (UBS, Factsheet Immobilien Winterthur). 

In den nächsten beiden Jahren ist aufgrund der sich verschärfenden Wohnungsknappheit und den tendenziell günstigen Finanzierungskosten mit weiter steigenden Eigenheimpreisen zu rechnen. Die Dynamik dürfte aber etwas zurückgehen. Auf den Immobilienplattformen ist wieder mehr Eigenheimangebot verfügbar, was das Preiswachstum abschwächt. Gestützt durch die hohe Nachfrage dürften sich die Preise im Kanton Zürich weiterhin robuster entwickeln als im Rest der Schweiz (ZKB-Immobilienbarometer, 2024). Am Mietmarkt ist auch im kommenden Jahr mit deutlich steigenden Angebotsmieten zu rechnen, da die Bautätigkeit schwach ausfallen wird und die Nettozuwanderung hoch bleibt (ZKB-Immobilienbarometer, 2024). Ausserdem bedrohen die hohen Immobilienbewertungen die finanzielle Stabilität der Schweiz (W&P Current Perspectives). Deshalb glauben viele, dass der staatliche Eingriff in den Immobilienmarkt die Lösung ist. 

Wohin solche Eingriffe in den Immobilienmarkt aber führen, zeigt sich beispielweise in Basel. 2021 stimmte die Bevölkerung des Kantons einer Volksinitiative des Mieterverbands zu. Im Mai des letzten Jahres trat das sogenannte Wohnschutzgesetz in Kraft. Es erlaubt Mietzinserhöhungen aufgrund von Umbau, Renovation und Sanierung für die Dauer von fünf Jahren nur noch in beschränktem Umfang. Die Folgen des rigiden Mieterschutzes sind schon nach kurzer Zeit erkennbar. Die Investorinnen und Investoren stehen auf der Bremse: Während die Zahl der Wohnungen im vergangenen und im laufenden Jahr jeweils um über 1000 gewachsen ist, dürften im kommenden Jahr deutlich weniger Wohnungen auf den Markt kommen. Denn bloss 300 weitere Wohnungen verfügten derzeit noch über eine Baubewilligung (NZZ, 2023). In Winterthur, wo die Anzahl Baubewilligungen ohnehin schon erschreckend tief ist, würden staatliche Eingriffe zu ähnlichen Entwicklungen führen. 

Die steigenden Immobilienpreise sind ein Problem, welches sich nicht abstreiten lässt. In Winterthur sowie wie in den meisten Grossstädten ist die Wohnungsnot besonders gravierend. Neben dem starken Bevölkerungswachstum verschärfen Missstände wie abnehmende Baubewilligungen, schleppendes Wachstum, wenig Umbauinvestitionen und eine tiefe Angebotsmenge das Problem erheblich. Deshalb müssen jetzt Lösungen gefunden werden, Die Initiative «Wohnen für Alle» oder andere staatliche Eingriffe sind aber sicher der falsche Weg. Solche Massnahmen verjagen nur die Investoren, was sich am Beispiel Basel zeigt. Nur mehr Investitionen und ein höheres Angebot würden die Preise im Immobilienmarkt nachhaltig senken. Dafür braucht es auch effizientere Prozesse im Bewilligungsverfahren.

Andrin Gross, Bachelor of Arts in Politikwissenschaften, Werkstudent HAW